Купить недвижимость в Индии

Интернет наполнен противоречивой информацией о том, что купить недвижимость в Индии можно легко; можно, но сложно; наверно, нельзя; абсолютно невозможно; попробуйте, вдруг получится, и т.д.
И ведь пробуют. Едут в Индию с настроем «другие были не такие целеустремленные, а я смогу!»
Даже на англоязычных форумах об Индии ходят анекдоты:
- Почему русская мафия «скупает» Гоа?
- Распределяется!

Как русские строят в Гоа

Вот, например, описание «оформления документов» от «владельца» бунгало-отеля:
«...у знакомых индусов узнал по поводу земли, они свели меня с нужным человеком, он назвал мне цифру, я подумал, что дороговато, но всё-таки согласился. Не было никакого оформления, официальных бумаг… Я просто договорился и начал строить...
...При желании индус может, конечно, попросить меня убраться со своей земли, но тут всё зависит от того, насколько порядочный человек попался. С юридической точки зрения, в принципе, тоже можно подкопаться. Сейчас у меня есть договор аренды на эту землю, а всё остальное оформлено на этого индуса...
...Выяснить, кто владелец, довольно просто: приходишь и спрашиваешь у соседей, кому принадлежит близлежащий свободный участок, узнаешь координаты. Всегда найдётся человек, который свяжет тебя с хозяином земли, даст телефон, адрес или просто договорится о встрече...»
То есть по факту нужно выложить тысячи долларов (этот бизнесмен потратил около 100 000 долларов) за строительство на земле, которая не передается в собственность, за аренду у человека, который просто назвал себя хозяином. Пока индиец на таком бизнесмене зарабатывает, все будет в шоколаде, но однажды такого бизнесмена могут попросить удалиться восвояси. Закон и суд в Индии всегда будут на стороне индийца и распоряжаться иностранец такой недвижимостью не сможет.

Как купить

Есть три способа: купить на индийца (когда все документы оформлены только на него), на себя, на юридическое лицо, вступить в брак с индийцем.
Как рождаются покупки на индийцев:
«Я буду рад помочь любому купить землю в Маяпуре и построить дом. Поскольку я местный, я могу гарантировать безопасность и свести к минимуму риски, связанные с тем, что
местные индусы стараются обмануть западных и русских на каждом шагу, обсчитать их.
...состовляется нотариально заверенное письмо в котором индус пишет, что никогда не будет претендовать на эту землю. свидетелями берете друзей, все друг друга должны хорошо знать, чтобы не было сюрпризов...»
Странно, почему местный не знает, что индийцы – это не индусы, но случаев, когда такие помощники забирают себе недвижимость и забывают про богатого белого, очень много.
Такая схема означает, что недвижимость не ваша и в любой момент подставное лицо может прийти с полицией и попросить освободить незаконно занимаемое помещение.
Я знаю удачные случаи регистрации на индийцев только когда покупатели с ними искренне дружат много лет. Во всех остальных случаях иностранцев часто оставляют ни с чем.
Покупка на свое имя
Занимательный текст с сайта http://india.ru : "Купить в частную собственность землю в Гоа иностранец может, если он прожил в Индии безвыездно и на законных основаниях более 180 дней , имея при этом сертификат резидента (сертификат резидента - это справка о прописке - не более того - которая выдается по месту пребывания всем иностранцам, въехавшим по визе сроком более полугода, и подавшим заявление в полицию на регистрацию). Ни статус гражданина Индии, ни вид на жительство - не являются обязательным условием для покупки недвижимости в Гоа".
Прелесть интернета в том, что никто за свои слова не несет ответственности, а тексты, не соответствующие реальности, называются собственным мнением.
Во-первых, сертификат, о котором здесь написано - всего лишь бумажка о временной регистрации вас в качестве прибывшего иностранца, которая выдается, если вы приехали с Х (энтри) визой, бизнес или рабочей визой, но не с туристической визой. Эта бумажка индийцами за документ, по которому можно что-то оформить, вообще не считается.
Было бы разумнее узнать, что говорят о покупке иностранным физическим лицом законы Индии.
Здесь нас порадует и согреет душу то, что законы в Индии написаны также, как и в России – невнятно и с пробелами, оставляющими простор для творчества чиновников.
Находим разъяснения Резервного Банка Индии, участвующего в регулировании покупки недвижимости и выдающего один из видов разрешений (http://www.rbi.org.in/scripts/FAQView.aspx?Id=33):
Вопрос 5: Может ли иностранный гражданин быть вторым собственником недвижимости, купленной гражданином Индии или иностранцем индийского происхождения (это вопрос для умных и изощренных покупателей ;-) )?
Ответ: Нет.
Примечание: иностранец индийского происхождения – человек, родившийся в Индии, но у которого родители – граждане другой страны, или тот, у кого хотя бы один из родителей, бабушек или дедушек был индийцем.
Вопрос 6: Может ли иностранный гражданин, не являющийся резидентом Индии, купить недвижимость в Индии?
Ответ: Нет. Иностранный гражданин, не являющийся резидентом Индии, не может купить какую-либо недвижимость в Индии, за исключением приобретения недвижимости, унаследованной от резидента Индии. Однако такой гражданин может взять/передать недвижимость в лизинг сроком максимум на 5 лет. В данном случае нет необходимости получения разрешения от Резервного банка Индии.
Вопрос 7: Может ли иностранец, являющийся резидентом Индии, купить недвижимость в Индии?
Ответ: Да (наконец-то! Но всегда же есть «но», а именно...), иностранец, являющийся резидентом Индии в смысле, вкладываемом в это понятие Секцией 2 (v) FEMA (это законодательный акт) от 1999 года, может купить недвижимость в Индии, но он должен будет получить все необходимые подтверждения и удовлетворить всем требованиям, предъявляемым Правительством Штата.
«Так это ж закон 1999 года, а в 2006-м все изменилось! И всем разрешили покупать в Гоа!»
Разрешили в 2006-м так же, как и раньше, только резидентам Индии! Поправок в закон, изменяющих данное условие, не вносили.
Скачиваем FEMA (Foreign Exchange Management (Acquisition and transfer of immovable property in India) и cмотрим, что такое «резидент Индии».
Секция 2(v): Резидент Индии - физическое лицо, пребывающее в Индии более, чем 182 дня подряд (то есть безвыездно) в течение текущего финансового года (финансовый год длится с апреля по март!), И прибывшее в Индию в качестве наемного работника, с целью бизнеса или с другой целью, явно свидетельствующей о его намерении остаться в Индии на определенный срок.
Это «И» обязательно, соблюдение одного условия о 182-х днях не сделает вас резидентом. В рунете цитируют только первую часть про 182 дня (иногда, правда, 180, 184, 186 дней, кому как захочется) и забывают про вторую.
Также надо иметь в виду, что бизнес должен уже существовать и работать, одного намерения его открыть недостаточно, а недвижимость должна быть связана с ведением бизнеса (во всяком случае официально).
Исчерпывающего перечня доказательств, говорящих о вашем желании остаться, нигде нет, поэтому власти разных штатов могут трактовать закон по-своему (все, как в России, чтобы чувствовать себя в Индии, как на Родине).
Однако чудесная фраза в ответе Резервного банка на 7-й вопрос «...он должен будет получить все необходимые подтверждения и удовлетворить всем требованиям, предъявляемым Правительством Штата» - еще один ключик.
Здесь имеются в виду требования для получения статуса резидента, они часто меняются. Индийцы спонтанны и совершенно свободно себя чувствуют при изменении правил своей работы, вот, например, истории людей, об этом не знавших (статья на английском).
Как было сказано выше в ответе на 6-й вопрос, иностранец может также арендовать недвижимость. Что происходит на практике? Индийцы «продают» имущество иностранцу под соусом заключения договора аренды на 20-30 лет. Очевидно, такой договор ничтожен, так как максимально разрешенный законом срок аренды – 5 лет.
Получается, что одним из способов приобрести статус резидента является открытие и ведение бизнеса.

Открыть бизнес или филиал

Иностранец может приобрести недвижимость в Индии на юридическое лицо (компанию) и не важно, регистрируется ли компания, чтобы учредитель получил статус резидента или открытие бизнеса не связано с таким намерением. Почему? Потому что такая компания уже будет резидентом Индии. А ограничений на покупку для резидента, будь он физическим или юридическим лицом, в Индии нет.
Само наличие компании не означает, что учредитель становится резидентом, это помогает только получить бизнес визу.
Понятие учредителя в Индии отсутствует, его заменяет директор, но я употребляю слово «учредитель», чтобы было привычнее.
• Можно открыть в Индии филиал иностранной компании (но не представительство) и приобрести недвижимость на него, но такая недвижимость должна быть необходима для ведения бизнеса или связана с ним. Такое разъяснение дано в ответе на Вопрос 8 здесь.
• Можно купить недвижимость на уже созданную кем-то компанию, таких частный объявлений достаточно много в интернете и на форумах. По сути этот способ не отличается от покупки на индийца.
• Можно зарегистрировать с помощью консалтинговой фирмы компанию, где вы сами будете одним из учредителей. Так спокойнее, но ненамного :-)
Существует два способа: создать юридическое лицо коммерческое (Company) или некоммерческое (Trust). Как минимум одним из учредителей обязательно должен быть гражданин Индии (иностранец индйиского происхождения с PIO картой вместо гражданина Индии не подойдет), размер его доли в компании регулируется законом штата и везде разный.
В данном случае недвижимость принадлежит не вам, а компании. Не известно, что с ней будет, тем более что в ней вы не единственный учредитель. В коммерческой компании должно быть минимум 2 учредителя, а в некоммерческой – 3. Каждый из них является собственником.
Такая недвижимость должна использоваться компанией в целях ведения бизнеса.
Нельзя недвижимость просто купить и жить (или не жить), а нужно иметь некое основание для покупки. Таким основанием является деятельность на территории Индии: коммерческое или некоммерческое оказание услуг (выполнение работ), то есть бесплатно и без дохода (например, собак на улицах кормить). Не обязательно на постоянной основе, можно приезжать-уезжать.
Регистрация компании через юрисконсульта будет стоить около 1 лака в Пондичерри (100 000 рупий). В каждом конкретном случае свои расценки, зависящие от вида деятельности и города (Штата).
Срок регистрации компании: 2-6 месяцев.
При регистрации компании нужно найти юридический адрес, это может быть обычная квартира, которую вы официально арендуете по договору. В будущем можно перенести юридический адрес на адрес купленной недвижимости.
Компания должна ежегодно сдавать отчетность в соответствующие инстанции, не зависимо от того, есть прибыль или нет. Теоретически отчеты могут быть нулевыми, но если это будет длиться долго – вами заинтересуются.
Нужно платить налоги, платить бухгалтеру за отчеты в налоговые органы, за лицензию, если она нужна для выбранного вида деятельности. По данным Interestate поддержка компании в Индии обходится примерно в $750 в год.

Визы

У наших соотечественников также очень велико желание остаться по полугодовой туристической визе в Индии на пару дней подольше, чтобы пробыть заветных 183 дня (то есть более, чем 182) и подать документы на статус резидента.
Во-первых, нарушение визового режима влечет за собой неприятности (в Консультсве РФ в Ченнае до сих пор рассказывают о парне, которого 4 года судят за просроченную визу и процессу конца не видно, индийцы очень терпеливые).
Во-вторых, все документы, подписанные по туристической визе, ничтожны. Исключение составляют только документы на регистрацию своей компании.
Чтобы открыть фирму, нужно иметь туристическую, Х (энтри) или бизнес визу.
По туристической визе купить недвижимость нельзя, поэтому после того, как компания зарегистрирована, нужно будет выехать и въехать с бизнес визой, дающей вам право как учредителю компании купить недвижимость. Цель туристической визы без выезда из Индии поменять нельзя, то есть из туристической сделать бизнес визу не получится.

Индийский брак

Консультант, с которым я общалась по поводу покупки недвижимости, постоянно повторял самый простой и легкий способ покупки - жениться на индианке или выйти замуж за индийца. И очень многие, действительно, так делают.
Белых женщин здесь считают очень красивыми, если они еще и приличные, то даже жениться можно, а девушек из индийских семей стараются передать в руки мужу, так как тяжелую работу в семье они не выполняют, денег не приносят и после свадьбы уходят в семью мужа в обмен на приданое. А если не просить приданое – цены такому мужу не будет.
О кармических последствиях такого человекопользования говорить не приходится.

Ограничения

Иностранец не может покупать землю в фермерском хозяйстве.
Иностранец не может продать недвижимость раньше, чем через 3 года с даты покупки.
В Индии дома не продаются вместе с землей, на которой они стоят. В России такая глупость тоже была, но ее отменили несколько лет назад. То есть землю в Индии надо покупать отдельно от дома, если продадут :-)

Новостройка

В рунете можно встретить тексты с таким содержанием:
«Самый быстрый и безопасный способ обзавестись жильем – купить таунхаус на земле, которая принадлежит застройщику. Но планировка такого жилья – индийская. Оно будет приемлемого качества, но с маленькими комнатами»
Не совсем понятно, для кого этот способ быстрый и безопасный, учитывая, что земля, на которой стоит здание, вам принадлежать не будет.
В другой статье на уважаемом сайте мы находим объяснение этому быстрому способу покупки. Как бы невзначай там написано:
«Средства по графику перечисляются застройщику со счета фирмы, открытого покупателем... Право собственности на объект получает фирма»
То есть речь идет о покупке жилья на открытую специально для этого в Индии компанию.
Стандартный процесс, не быстрый и не безопасный.
Более того, индийские застройщики любят повышать цену в процессе строительства. Иногда в несколько раз.

Процесс покупки

Раз невероятное удалось - приступаем к покупке
Чтобы купить недвижимость в Индии, нужно найти хорошего юриста (в Индии его называют адвокатом), который разбирается не только в вопросах недвижимости, но и в миграционном законодательстве. Очень часто индийские специалисты по недвижимости просто не в курсе специфики покупки недвижимости иностранцем.
После тщательной проверки адвокатом документов на недвижимость и проверки чистоты сделки оформляется договор купли-продажи, оплачивается аванс (10-30%), подается объявление в газеты о совершении сделки, подаются документы на изменение владельца в реестре, которое может занять около года.
От вас потребуется личное присутствие на всех стадиях покупки недвижимости. Конечно, адвокат будет сопровождать вас, но копаться в архивах собственности, стоять в очереди в регистрационные органы, оплачивать гербовый сбор и т.д. вы будете сами.
В процессе оформления документов у вас даже снимут отпечатки пальцев, которые вместе с фотографией занесут в базу данных в целях безопасности.
Нужно будет собрать учредительные документы на компанию, личные документы на вас, на недвижимость, сделать государственную оценку стоимости недвижимости, выдаваемую территориальной налоговой службой.
Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку (1-2%), нотариальные и гербовый сборы. Гербовый сбор выплачивается до начала регистрации сделки и составляет от 4% до 10% в зависимости от Штата, где покупается недвижимость. В случае невыплаты гербового сбора начисляется пени – 2% в месяц.
Договор купли-продажи регистрируется в Страховом Регистрационном Бюро.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимость в Индии заверяется у нотариуса.

Местные обычаи и государственная система

Фактор, о котором нельзя забывать ни при каких обстоятельствах, это особенности местного уклада жизни и поведение чиновников – все сильно напоминает Россию начала 90-х. Индия – страна большая, штатов – много. Пусть общегосударственные законы едины для всей страны, но законы Штатов, нравы и устои в разных концах страны серьезно различаются. Например, самый популярный среди россиян штат - Гоа. Но люди, которые ведут дела в этом штате, говорят, что здесь много возможностей потерять свои деньги. И это притом, что криминала в привычном для нас понимании здесь нет.
Индия – взяточная страна. Местным и иностранцам всегда надо будет за что-то платить. Практически весь бизнес, который сейчас существует, и у индийцев, и у иностранцев, наполовину нелегальный. В большинстве случаев приходится «идти в обход». Однако за взятку может последовать наказание в виде конфискации имущества.
Индийцы не верят в то, что в природе существуют не богатые белые.
Индийцы – очень необязательные люди, если дело касается договорённостей по времени, по срокам. Вы можете договориться о встрече через полчаса, в результате он придёт через час и это абсолютно нормально, он даже спешить не будет. Когда индусы что-то обещают, гарантия того, что они это действительно сделают, не больше пятидесяти процентов, при этом вам придётся неоднократно напоминать им об этом и всё контролировать.

Подводные камни

В Индии много хитрых и жадных, но большинство из них добродушны, что сбивает с толку) Поэтому рекомендуется проявлять здоровую недоверчивость и очень щепетильно относиться к законности своих сделок.
Например, неприятную неожиданность могут подкинуть агентства недвижимости. У них есть сайты, каталоги, действуют они абсолютно законно до того момента, пока вы не определитесь с местом, не скажете «покупаю» и не внесете аванс. Начинается оформление документов, которое длится год, два, три… Постоянно возникают какие-то новые сложности, например, один метр чужой земли в центре вашего участка. Это будет длиться, пока вам не надоест. Терпение у индийцев в таких ситуациях никогда не кончится. Вам будут с улыбкой, доброжелательно и спокойно говорить: «Все нормально, сделка-сделка, ok-ok». Но предоплату вернуть не удастся.
Так же надо знать, что вилла у самого моря – это незаконно. По индийскому законодательству запрещено любое фундаментальное строительство ближе 500 метров к линии берега. Но большинство индийцев игнорируют этот закон, откупаясь небольшими деньгами от чиновников. Они знают, что иностранцев интересует как раз море и вид на него. Но стоит иностранцу купить этот дом, как очень скоро его прижмут местные власти – простой взяткой в этом случае не отделаешься, будет продолжаться постоянное вымогательство денег (мы же помним, что бедных белых в природе не бывает).
Другой опасный «подводный камень» – если не все родственники дали разрешение на отчуждение той или иной земли, то сделка считается незаконной. Даже если при совершении сделки родственники дают согласие на продажу, не известно, кто из родственников остался и такого согласия еще не дал. Бывает, что через год или даже через несколько лет после совершения сделки обнаруживается неучтенный родственник и предъявляет свои права. Тогда земля отчуждается на вполне законных основаниях. У индийцев очень большие семьи, родственников может быть много, и данные о некоторых они вполне могут скрыть. Были случаи, когда в дом, купленный, перестроенный, облагороженный иностранцами, пришел чиновник и сказал: «Появился собственник – землю нужно вернуть». Деньги потом востребовать крайне сложно. Судиться можно годами и ничего не добиться.
Перед сделкой дается объявление в газету о намерении приобрести недвижимость, чтобы выяснить претендующих на нее. Но в суде, если появятся проблемы, это не поможет и не будет основанием и аргументом не возвращать недвижимость объявившемуся родственнику.
В Гоа надо проверять 60 лет истории участка. Когда португальцы уходили, они раздали землю индийцам и это считается началом владения земли семьей. Если муж и жена (первые владельцы) живы - это отлично. Если кто-то из них умер, то в права вступают их дети и жены/мужья этих детей, то есть вам нужно получать согласие всей этой многочисленной семьи. Зачастую половина этих родственников живет за границей. В данном случае лучше вообще не рисковать и поискать другой вариант. Если первоначальные владельцы продали этот участок кому-то, то надо проверять этих владельцев по той же схеме и т.д.
Например, в ауровильском лесу, в котором мы живем, есть три акра тамильской земли, которые принадлежат двум братьям. Один из братьев продал свой участок, Ауровиль заплатил за него деньги, все документы были оформлены и проверены, но потом пришел второй брат и сказал, что не хочет отдавать участок своего брата Ауровилю. Вот и использует он теперь свой участок и ауровильский, который ему не принадлежит. Договориться мирно с ним оказалось невозможно, теперь он просит за свою землю цену, превышающую реальную в три раза.

Выгода покупки

Выгода приобретения здесь жилья разве что в низких издержках на его обслуживание. Реальные цены на недвижимость сравнимы с некоторыми европейскими странами, но ни в какое сравнение не идут расходы на обслуживание, уход и ежегодные налоги. Если в Испании вы заплатите тысячи долларов, то тут это будет $500, начиная с бухгалтерских услуг, заканчивая покраской дома.
Инвестиционные цели вряд ли кто преследует. За счет сдачи в аренду можно вернуть лишь часть вложений, так как арендная плата невысокая, а стоимость самой недвижимости немаленькая.
Как правило, люди покупают в этом своеобразном «раю» дом для жизни, но не для материальной выгоды.

Почему такие сложности

Земля в Индии – самый ценный актив. Для них это подушка безопасности, которая обязательно должна быть, ее могут передать в качестве приданого за дочь, открыть на ней бизнес (в деревнях все еще царит натуральный обмен, а деньги, полученные от бизнеса, для небогатых индийцев – это нечто очень ценное) и даже если земля где-то в пустыне, они, скорее всего, пожелают ее обменять на землю у дороги, чтобы открыть там бизнес, чем продавать. А есть те, чья мечта – фильм «Миллионер из трущоб». Они ждут, что наступит прекрасный день, когда они продадут свою землю за миллион долларов и уедут жить в другую страну.
Кроме того, Индия - самая населенная страна на Земле после Китая, подавляющее большинство жителей на грани нищеты. И если раздавать земли иностранцам, то индийцам однажды жить будет негде)

Итог

Единственный вариант защитить себя от нервотрепки – это не просто делать все законно, но знать точно, с кем вы работаете, изучить всю историю недвижимости. Сделку должен сопровождать адвокат именно из той местности, где приобретается недвижимость, так как в каждом Штате свои законы и особенности. Все юридические моменты нужно перепроверить много раз.
Однако все эти преграды наводят на мысль, что в раю, в который вы будете время от времени приезжать и в котором вы не собираетесь постоянно жить, лучше снимать жилье, чем покупать его.
Читайте законы и не верьте тем, кто рассказывает сказки, они преследуют свои интересы заработать на вас.

Комментарии

  • Прекрасная статья! Огромное спасибо, а то уже думал все легко и просто. А тут вот как оно. Теперь буду думать, как все же купить эту сказку.

  • Недавно в Индии приняли закон, позволяющий иностранцам покупать недвижимость.

Войдите или Зарегистрируйтесь чтобы комментировать.